Обновление за 2008 г

2,000,000 рублей

Во-первых, 2008 год принёс дополнительную радость - теперь вычет можно получить аж с двух, а не с одного миллиона приобретённой недвижимости!

То есть максимум 260,000 руб плюс ещё 13% с процентов ипотеки!

Это распостраняется на жильё приобретённое с с 1 января 2008 года. Если приобрели до этой даты - сорри, только с одного миллиона.

Правовая база - Федеральный закон от 26.11.2008 № 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Теперь есть 3 периода истории вычета в России:

  • если оплата по договору купли-продажи производилась до 1 января 2003 года, то размер вычета составит 600 тыс. руб.
  • если до 1 января 2008 года – 1 млн руб.
  • А если расходы по приобретению жилья были понесены в 2008 году, то 2 млн руб.

ФОРМЫ НАЛОГОВОЙ ДЕКЛАРАЦИИ ПО НАЛОГУ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ (ФОРМА 3-НДФЛ) за 2008 г

Ниже ссылки на обновлённые документы - приказ и разъяснение по заполнению справки 3НДФЛ.



Примеры заполнения формы 3-НДФЛ в зависимости от года





Имущественный Налоговый Вычет

Налоговый вычет - это сумма, вычитаемая из Ваших доходов, облагаемых налогом. Имея вычет, Вы можете платить меньше налогов или же вернуть ранее уплаченные налоги обратно.

Статья 220 налогового кодекса определяет понятие налогового вычета при операциях с недвижимостью. В статье описаны два случая когда Вы имеете право на вычет:

  • пп.1.1 статьи 220 - вычет при продаже недвижимости
  • пп.1.2 статьи 220 - вычет при покупке недвижимости

Так как для Вас эти случаи имеют разное применение, рассмотрим их по отдельности.

При продаже недвижимости

Вначале самое главное. При продаже любой недвижимости Вы должны подать декларацию о доходах не позднее 30 апреля следующего года. Продали в 2008 г. - декларацию надо подать до 30 апреля 2009 г. Есть у Вас вычет или нет - не важно, декларацию о доходах подать надо обязательно!

При продаже недвижимости Вы получаете доход. Если бы не было вычетов, Вы платили бы с суммы продажи 13 процентов - посчитайте сами, как это много! Используя вычет, Вы можете платить меньше, или не платить ничего в зависимости от суммы продажи и времени, в течение которого Вы владели недвижимостью.

Вычет при продаже даётся неограниченное число раз - сколько раз Вы продавали недвижимость, в отличие от вычета при покупке недвижимости, который даётся однократно в течение жизни.

Размер вычета зависит от времени, в течение которого Вы владели недвижимостью - более 3-х лет до момента продажи или менее.

Менее 3-х лет

Если недвижимость была в Вашей собственности менее 3-х лет до момента продажи, то Вы можете иметь вычет в размере 1,000,000 рублей, но не более полученной суммы от продажи недвижимости. Эта сумма указана в договоре купли-продажи.

Фактически это означает, что Вы декларируете доход от продажи и должны платить с него 13% как налог. Вычет позволяет уменьшить размер налога:

  • При сумме продажи меньше или равной 1,000,000 рублей - ничего не платим как налог ( вычет равен размеру дохода, соотвественно налог равен нулю)
  • При сумме продажи более 1,000,000 рублей - платится 13 процентов от разницы (cумма продажи - 1,000,000)
Например:

Квартира была в собственности 2 года, продана за 3,500,000 рублей. Вычет равен 1,000,000 рублей. Платим налог = 13% от ( 3,500,000 - 1,000,000 ) = 325,000 рублей

Садовый домик был в собственности 1 год, продан за 500,000 рублей. Вычет равен 500,000 рублей. Платим налог = 13% от (500,000 - 500,000 ) = 0 рублей

Вместо использования вычета, можно зачесть свои расходы, связанные с доходами от продажи имущества. Например:

Квартира была в собственности 2 года, куплена за 2,500,000 рублей, продана за 3,500,000 рублей. Вычет не используем. Платим налог = 13% от ( 3,500,000 - 2,500,000 ) = 130,000 рублей

Как Вы видите, при подтверждённых расходах, выгоднее иногда не использовать вычет.

Занижение цены в договоре

Существует практика занижения цены недвижимости, указанной в договоре, по отношению к фактической, если недвижимость была менее 3-х лет в собственности продавца. Эта практика не является законной, хотя формально все документы оформлены будут верно.

Цель занижения - указать в договоре купли-продажи цену меньшую или равную 1,000,000 рублей, а не фактическую стоимость недвижимости. Если покупатель берёт ипотечный кредит, то в кредитном договоре указывается фактическая полная стоимость недвижимости, разбитая на 2 части - 1,000,000 рублей за недвижимость и оставшаяся сумма - на другие нужды (например за ремонт). Расписки тоже оформляется две за эти суммы.

Есть некоторые особенности получения вычета при занижении смотрите ниже про вычет

Более 3-х лет

Если недвижимость была в собственности 3 года и более, то вычет даётся на всю сумму полученную от её продажи. Другими словами, налог платить не надо.

Например:

Дом была в собственности 5 лет, продан за 13,000,000 рублей. Вычет равен 13,000,000 рублей. Платим налог = 13% от ( 13,000,000 - 13,000,000 ) = 0 рублей

При покупке недвижимости

Во первых, при покупке недвижимости Вы обязаны поставить её на учёт в налоговой инспекции и уплатить налог на недвижимость. Это надо сделать не позже окончания отчётного периода (до 30 апреля следующего года).

Если Вы покупаете недвижимость, или вкладываете деньги в её строительство, а также если Вы платите проценты по ипотечным кредитам, вы имеете также право на вычет. Один раз в жизни.

Фактически это означает, что Вы можете не платить налоги с суммы доходов, равной вычету, либо вернуть обратно налоги, уплаченные ранее.

Размер вычета равен не более 2,000,000 рублей (для недвижимости приобретённой с начала 2008 г.)ПЛЮС сумма процентов от погашения ипотечного займа. Если Вы платите проценты за пользование ипотечным кредитом, размер вычета будет увеличен на суммы, которые Вы выплатили по процентам. Погашение основного дола по займу, естественно, здесь не учитывается.

Например, возьмём пример из статьи Подтверждение дохода для ипотеки - покупка квартиры на квартиру стоимостью 120 тысяч долларов, с ипотечным кредитом и 15% предоплаты на срок 15 лет. Размер налогового вычета равен 2,000,000 рублей плюс выплаченные проценты за 15 лет (равные 2,843,700 рублей, если Вы не погашали досрочно). Таким образом Вы можете вернуть налоги в размере 13% от суммы 2,843,700 + 2,000,000 рублей, что составляет 629,681 руб.

Вы можете использовать налоговый вычет при покупке недвижимости при следующих условиях:

  • Вы ранее не получали такого вычета (по статье 220 налогового кодекса). Налоговая инспекция вправе и должна проверить этот факт.
  • Вы имеете доходы с которых платите налоги. Иначе и вычитать-то будет не из чего. Если у Вас мизерная налогооблагаемая зарплата и нет других "белых" доходов, то никакого смысла в налоговом вычете нет.
  • Недвижимость Вы купили не у родственников, не получили от предприятия - то есть купили на свои средства или при помощи ипотеки.

При обмене (покупке/продаже) недвижимости

Нет такого понятия в законодательстве - "обмен" но многие покупают новую недвижимость используя средства, полученные от продажи другой недвижимости. Для них действуют ОБА вычета - на покупку (всегда) и на продажу (по желанию).

Например, продана квартира которая была в собственности более 3-х лет за 2,000,000 рублей и куплена новая за 3,000,000 рублей. За старую квартиру не платим налог - смотри выше про вычет при продаже недвижимости. За новую можем получить вычет с суммы 1,000,000. Если есть достаточный доход, можно получить до 130,000 руб. в виде возвращенных налогов.

Получение вычета

Получить вычет при покупке недвижимости можно, подав заявление и необходимые документы в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это можно в любое время (а не только до 30 апреля следующего года). Правда, если Вы кроме того, продали недвижимость, то Вы все-таки должны подать декларацию до 30 апреля.

В налоговую инспекцию Вам надо лично предоставить следующие документы:

  • Паспорт и его копия
  • Справку о доходах по форме 2-НДФЛ (для наёмных работников) - берёте в бухгалтерии за весь прошлый год
  • Зарегистрированное на Вас право собственности и его копию
  • Передаточный акт, договор купли-продажи, расписка в получении денег продавцом, и копии всех этих документов
  • Декларацию 3 НДФЛ - пишете сами
  • Заявление - пишете сами
Если Вы брали ипотечный кредит, то дополнительно надо предоставить:
  • Кредитный договор и его копию
  • Справку из банка о размере уплаченных процентов за отчётный период (за весь прошлый год)
  • Копии всех платёжек банка по уплате процентов (или ежемесячных платежей) и их копии (за весь прошлый год)
  • Желательно - выписку со счёта банка, на который производились платежи (за весь прошлый год)
Пример заявления Вы найдёте ниже, а про декларацию 3 НДФЛ есть специальная глава.

Налоговая инспекция проверяет Ваши документы и выносит постановление о вычете. Практически это может занять больше месяца. Вы можете получить вычет одним из способов на Ваше усмотрение:

  • у налогового агента (в большинстве случаев - у Вашего предприятия, которое платит за Вас налоги). По справке, полученной из налоговой инспекции, налоговый агент возвращает Вам определённую сумму налога - обычно, 13% от Вашего дохода ежемесячно. Если вычет не может быть израсходован за один отчётный период (год), он переносится на последующие периоды до полной его выплаты
  • переводом денег на Ваш счёт. Вам переведут только ту часть вычета, которую Вы можете использовать в отчётный период (обычно - 13% от годового дохода).Если вычет не может быть израсходован за один отчётный период (год), он переносится на последующие периоды до полной его выплаты

Вычет при занижении

Есть некоторые особенности при получении вычета от заниженной сделки.

Во первых, если кредитный договор оформлен на сумму большую, чем договор купли продажи то не все уплаченные Вами проценты, будут считаться платой по ипотеке, следовательно, Вы получете вычет не со всей суммы, уплаченной по процентам. Налоговый кодекс определяет что, во-первых, кредит должен быть целевой, и во-вторых, фактически потрачен на приобретение или строительство недвижимости.

Во вторых - расписки в получении денег у Вас должно быть две. Показываем только ту, которая соответствует договору купли-продажи.

Пример расчёта размера вычета при занижении суммы в договоре купли-продаже. Например:

  • Вы фактически приобрели квартиру за 3.5 миллиона рублей
  • В договоре купли-продажи указана сумма 1 миллион ( заниженная)
  • В кредитном договоре указана сумма кредита - 2.5 миллиона, то есть Ваш первоначальный взнос - 1 миллион рублей
  • Предположим, Вы уплатили процентов за несколько лет 500,000 рублей

В этом случае налоговая считает, что сумма полученная в кредит (2.5 миллиона) не целиком пошла на приобретение квартиры, а только 1/2.5 = 0.4 часть.

Соответсвенно, размер вычета будет составлять:

  • За квартиру = 1,000,000 рублей
  • За проценты = 500,000 * 0.4 = 200,000
итого: 1,200,000 рублей

Для сравнения посчитаем сколько Вы потеряете при заниженной сделке, если она произошла не ранее 2008 года. При тех же условиях, но цене в договоре 3.5 миллиона получаем:

  • За квартиру = 2,000,000 рублей
  • За проценты = 500,000
итого: 2,500,000 рублей

Если перевести в наличные, которые Вы получите как возврат налога по ставке 13%, то разница будет такая:

  • С занижением: 1,200,000 * 13 % = 156,000 руб
  • Без занижения: 2,500,000 * 13% = 325,000 руб

Пример заявления на получение вычета






                           Начальнику ИФНС России по г. Иваново

                           От Иванова Иван Ивановича,
                           проживающего по адресу:
                           г. Иваново ул. Дружбы, д. 1 кв. 18,
                           паспорт 41 12 232312,
                           выдан 30.07.2003 ОВД г. Иваново,
                           ИНН 7719044889832


                       З А Я В Л Е Н И Е


		В соответствии со статьёй 220 части II Налогового Кодекса
	РФ  прошу Вас предоставить мне имущественный налоговый вычет
	за 2007 год в связи с приобретением квартиры по адресу
	г. Иваново ул. Дружбы, д. 1 кв. 18.
	Свидетельство о государственной регистрации права собственности
	№43 HБ N 101922 от  20 июля 2007 года.


								Иванов И.И.
								7 апреля 2008 г.


Декларация 3 НДФЛ

Для получения вычета (и при продаже недвижимости) Вам необходимо заполнить декларацию доходов физического лица по форме 3 НДФЛ. Форму декларации можно получить в налоговой инспекции или найти на сайте www.nalog.ru. Форма меняется каждый год, в этой статье мы используем форму подаваемую в 2008 году. Автор статьи не рекомендует пользоваться автоматизированными программами заполнения декларации, а заполнить её вручную.

Ниже описан пример заполнения первичной декларации за 2007 год. Первичная декларация - та, с которой начинается получение налогового вычета. Затем в следующих годах Вы будете подавать повторные декларации для вычета, если не получите весь размер вычета за один раз. В повторных декларациях учитывается размер вычета, полученного ранее. Примеры заполнения формы 3-НДФЛ в зависимости от года:

Пусть Вас не пугает размер этого документа - Вам потребуется заполнить в большинстве случаев не все страницы а только 8. Некоторые принципы заполнения декларации:

  • Заполняется ПЕЧАТНЫМИ буквами синей или чёрной шариковой ручкой аккуратно
  • Пока всё не заполнили - не ставим дат и номеров страниц и подписей. Дата должна совпадать с другими документами ( в день сдачи декларации). Номера страниц ставяться потом. Подпись и дата - при сдаче налоговому инспектору.
  • Заполняется с конца. В начале декларации - окончательные суммы, в конце - детальный расчёт по фактам. Вам конечно, надо начать с фактов
  • Продажа недвижимости - это доход, даже если вычет покрывает его на 100%.

Для заполнения декларации Вам потребуются следующие цифры:

  • Ваш доход за отчётный период - берём из справки 2-НДФЛ
  • Сумма в договоре купли-продажи - за сколько купили недвижимость? Должна совпадать с распиской продавца.
  • Сумма процентов уплаченных по ипотеке

Для примера возьмём такие цифры: доход за 2007 г по справке 2-НДФЛ равен у нас 360,000 руб. Квартира куплена за 2,500,000 руб. По ипотеке в 2007 г. выплачено 95,000 руб (по справке из банка).

Имея эти данные, заполняем Лист Л формы:


Ndfl-l Ndfl-l2

Красным обозначено то что заполняете Вы:

  • Пункт 1 - из свидетельства о регистрации недвижимости
  • Код региона - можно узнать в налоговой инспекции
  • 1.8 - так как стоимость выше 1 миллиона, то пишем 1,000,000 руб
  • 1.9 - сумма процентов из справки банка
  • 2.7 - сумма дохода из справки 2-НДФЛ
  • 2.8 и 2.9 должны в сумме не превышать 2.7. Разбиваем так: 2.9 = 1.9 , 2.8 = 2.7 минус 2.9. Таким образом, все проценты попадают в вычет на этот год, а стоимость недвижимости частично переходит на следующий
  • 2.10 - остаток стоимости недвижимости, переходящий на следующий год = 1.8 минус 2.8

Если у Вас доход был бы равен или больше 1,095,000 руб, то в пункте 2.10 был бы нуль - весь вычет можно было бы получить за один год. В нашем же случае 735,000 рублей переходят на следующий год. Кроме того в следующем году к ним приплюсуются проценты, которые Вы заплатите по ипотечному займу, и с этой суммы будет исчисляться вычет. Вычет можно получать всю жизнь - пока Вы получаете налогооблагаемый доход и не израсходовали всю сумму.

Теперь переходим к заполнению Листа А. Все данные на листе А в нашем случае берутся из справки 2-НДФЛ:


Ndfl-a

Теперь заполняем Раздел 1:


Ndfl-1 Ndfl-1-2

Здесь всё очевидно - получили доход, с него заплачен налог 13%, его надо Вам вернуть.Теперь заполняем Раздел 5:


Ndfl-5

Теперь раздел 6. Код ОКАТО - это код, указанный в Вашей справке 2-НДФЛ (по которому платился налог). С него он будет Вам и возвращаться.


Ndfl-6

Самое сложное позади. Теперь надо заполнить титульный лист и лист 2 - это простые анкетные данные. Итого должно получится 7 листов, в порядке:

  • Страница 1 (титульная)
  • Страница 2 (продолжение титульной)
  • Раздел 1. Расчет налоговой базы и суммы налога по доходам, облагаемым по ставке 13 %
  • Раздел 5. Расчет итоговой суммы налога к уплате (доплате) / возврату по всем видам доходов
  • Раздел 6. Суммы налога, подлежащие уплате (доплате) в бюджет / возврату из бюджета
  • Лист А. Доходы от источников в Российской Федерации, облагаемые налогом по ставке (001) 13%
  • Лист Л. Расчет имущественного налогового вычета по суммам, израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, установленных пп. 2 п.1 ст.220 Кодекса

Декларация дохода при покупке/продаже недвижимости

Если Вы кроме того продали недвижимость, Вам следует заполнить лист "Лист Ж. Расчет имущественных налоговых вычетов по доходам от продажи имущества" и кроме того, декларировать доход от продажи на страницах

  • Раздел 1. Расчет налоговой базы и суммы налога по доходам, облагаемым по ставке 13 %
  • Лист А. Доходы от источников в Российской Федерации, облагаемые налогом по ставке (001) 13%
Получается в сумме 8 листов. Всё равно немного за 13% Вашего дохода!